作为最早在行业内喊出“活下去”的房企，万科似乎并没有预见到今天的结果。

2018年9月，当万科在深圳大梅沙的秋季例会上高悬“活下去”的红色横幅时，国内房地产市场仍处于表面繁荣期。

这一口号被当时许多人视为危言耸听，甚至被解读为万科“死道友不死贫道”的市场策略。然而，七年后的2025年，当万科公布上半年净亏损119.5亿元的财报时，人们才真正意识到，当年郁亮那句“破釜沉舟、背水一战，要么死、要么活，没有中间状态”的警示何其具有前瞻性。

作为国内房地产行业的标杆企业，万科为何在最早预警风险的情况下，仍然难逃巨额亏损的命运？

2018年9月28日，万科秋季例会上，"活下去"三个大字以红艳艳的横幅形式悬挂在会场，这一极具冲击力的视觉形象迅速成为行业焦点。当时，万科不仅喊出口号，更直接打响了楼市降价的第一枪——厦门白鹭郡推出的百余套特价房从原价500万直降至278万-298万，降幅高达40%以上。

这一举动在当时被许多同行视为“扰乱市场”，但事后证明，这是万科对行业转折点的敏锐判断。

万科提出“活下去”的背景是整个公司进一步加强危机意识。在这一口号下，万科实施了一系列具体措施：加大资产处置力度，盘活存量资产；计划未来两年削减1000亿元有息负债；取消2023年的分红。这些举措在当时看来颇为激进，却为万科争取了宝贵的调整窗口期。

值得关注的是，这并非万科第一次在行业转折点发出预警。回顾万科发展史，它已多次展现出对市场变化的敏锐洞察：

2008年：王石提出“拐点论”，万科率先降价抢跑

2014年：万科提出“白银时代”概念，强调“万科去地产，战略大转型”

2018年：万科再次提出“活下去”的口号，并提前收缩战线

这种危机意识使得万科在历次行业调整中都能相对从容应对。2024年3月，郁亮曾表示：“在恒大暴雷前，万科已经提前部署，做好风险来临的准备。”

然而，即便如此，万科仍未能完全避开2025年的巨额亏损，这反映出本轮房地产调整的深度和广度已超出预期。

下面这张表格是万科2025年半年报披露的关键数据：

指标

2025年上半年

同比变化

营业收入

1053.2亿元

-26.2%

归属于上市公司股东净利润

-119.5亿元

亏损扩大

销售面积

538.9万平方米

-42.6%

销售金额

691.1亿元

-45.7%

净负债率

90.4%

+9.8个百分点

资产负债率

73.1%

-0.6个百分点7

从区域分布看，上海区域及南方区域分别以240.5亿元和156.45亿元的销售金额，成为万科主要的业绩贡献区域。在15个城市中，万科的销售金额仍保持前三的位置。这表明万科在一二线核心城市的项目仍有一定市场竞争力，但整体销售规模的大幅萎缩直接影响了现金流和利润表现。

万科在公告中解释了业绩亏损的主要原因：

（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位

房地产行业整体销售低迷直接导致万科结算规模缩减。上半年营收同比下降26.2%，而作为营收主力的房地产开发及相关资产经营业务占到万科营收的80%，其下滑对整体业绩影响巨大。更严峻的是，结算项目的毛利率持续处于低位，这主要由于前几年高价获取的土地在当前市场环境下难以实现预期利润。

（2）新增计提资产减值

基于审慎原则，万科结合行业、市场和经营环境变化，对部分项目新增计提了资产减值。仅上半年新增计提的存货跌价准备就达51.1亿元，反映出公司对部分资产未来变现能力的担忧。这种减值计提虽然影响当期利润，但有助于挤掉资产泡沫，为后续轻装上阵创造条件。

（3）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值

为盘活资产、补充现金流，万科加速了资产处置步伐。但市场低迷导致这些交易价格普遍低于账面价值，形成了账面亏损。2023年以来，万科已盘活项目64个，可售货值约785亿元，通过盘活资源累计实现新增销售超200亿元。这种“割肉求生”的做法短期内加剧了亏损，但长远看有助于优化资产结构。

（4）经营性业务尚未形成足够支撑

万科的长租公寓、物业、商业、物流等经营性业务虽然整体保持增长势头——如长租公寓出租率超93%，整体GOP(经营毛利)利润率保持近90%——但规模尚不足以抵消开发业务下滑带来的影响。转型需要时间，而市场下行来得又快又猛。

为了积极应对，万科近期也制定了新的五年战略规划，明确以“围绕城市生态，服务美好生活，做新时代房地产转型发展的好企业”为愿景。为实现这一目标，万科推进五项战略举措：

城市聚焦：收缩战线，将资源集中到核心城市和优势区域

投融资模式转型：从高杠杆、高周转向稳健财务结构转变

业务协同：促进开发业务与经营服务业务的紧密协同

产业生态圈融合：构建多元化城市服务生态

科技赋能：通过数字化提升运营效率

然而，转型过程中的阵痛在所难免，特别是在行业整体下行的背景下。

面对流动性压力，万科近年来也加速了资产盘活步伐。2023年以来，万科盘活了项目64个，可售货值约785亿，通过盘活资源累计实现了新增销售超200亿元，今年上半年，万科也完成了大宗交易签约金额64.3亿元。

在债务管理方面，万科也取得了一定成效。上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元，并完成了164.9亿元的公开债务偿还，在2027年之前，已无境外公开债到期。

这些措施得到了金融机构和第一大股东深铁集团的支持。深铁集团认购了万科子公司印力集团约10亿元的中金印力消费REIT战略配售，合同期限25年。六家国有银行和六家股份制银行还为万科筹措了最高额800亿元的银团贷款。

这些都为万科解决债务问题，提供了极大的帮助。

但从整个行业来看，万科的危机显然还没有过去。

2020-2025年，我国房地产市场经历了深度调整。数据显示，2023年全国房地产住宅投资累计值同比下降9.3%，多个省份降幅超过20%。这种系统性下行对万科这样的头部房企造成了全方位冲击。

为应对市场下行，各地也陆续出台了一系列调控措施：

政策类型

具体措施

影响

限购松绑

一线城市限购范围缩小，非户籍居民购房社保年限要求从5年降至3年；试点“认房不认贷”政策

降低购房门槛，但同时也加剧了市场竞争压力

信贷支持

首套房贷利率降至3.8%；公积金贷款额度提高；试点“房贷年龄延长至80岁”

减轻购房者月供压力，但对开发商资金链帮助有限

房企纾困

设立5000亿元房企纾困基金；优化完善房地产“白名单”项目融资机制

有助于缓解资金压力，但万科等相对稳健房企受益程度不及高风险房企

保障房建设

提出到2025年底新增保障性住房建设用地8.5万公顷，新开工保障性住房630万套

分流部分商品房需求，加剧市场竞争

总的来看，这些措施都很棒，但就整个行业而言，这可能是结构性的问题。

2024年3月，国际评级机构穆迪下调了万科的评级，尽管万科从未出现公开市场违约，且提前偿还了6.47亿美元债。但这一事件仍然引发了市场对万科可能被海外做空机构盯上的猜测。

这种外部压力也进一步加大了万科的融资成本和经营难度。

业内人士分析指出，万科的亏损与其存货质量差密切相关。按销售面积计算，万科2025年一季度每平方米亏损高达2459.06元，而同期保利发展每平方米盈利633.30元。这种巨大差距反映出万科项目盈利能力的问题。

如果房地产行业整体的下行是结构性的问题，那么转型对房企来说，可能是唯一的机会。而万科也很早就意识到行业转型的必要性，并积极布局长租公寓、物流地产等新业务。但问题在于：

转型投入大：新业务需要长期培育，短期内难以贡献可观利润

传统业务下滑快：开发业务萎缩速度超出预期，导致青黄不接

资源分配挑战：既要维持开发业务的现金流，又要投入新业务，资金压力巨大

这种转型节奏与市场变化的错配，使得万科陷入“旧业务养不起新业务，新业务接不住旧业务”的两难境地。

展望未来，万科能否真正“活下去”，取决于其能否在行业寒冬中坚持转型方向，同时灵活调整战术应对短期挑战。

正如郁亮所言：“破釜沉舟、背水一战，要么死、要么活，没有中间状态。”

这句话在2025年听起来，比2018年时更加振聋发聩。

end.